Az ingatlanvásárlás életünk egyik legnagyobb pénzügyi döntése. Bár izgalmas a keresés, a kritikus pont az adásvételi szerződés aláírása. Sajnos a rutin nagy tranzakciók is tele vannak buktatókkal, amelyeket a laikusok könnyen figyelmen kívül hagynak. Egy apró hiba a szerződésben később milliókba kerülhet, vagy évekre elhúzódó pereskedést eredményezhet.
Ügyvédként nap mint nap szembesülök azzal, hogy az emberek milyen hibákat követnek el, mielőtt hozzám fordulnak. Ebben a cikkben összefoglalom azt a 7 leggyakoribb jogi csapdát, amire Önnek vásárlóként vagy eladóként feltétlenül figyelnie kell!
1. Buktató: A nem rendezett jogi helyzet
A szerződéskötés előtt a legfontosabb lépés a vásárló részéről a jogi háttér ellenőrzése.
- A csapda: Az ingatlan tulajdoni lapján teher vagy jog szerepel, amiről az eladó nem tájékoztatja Önt megfelelően. Tipikus példa a jelzálogjog (ami hitelt jelent) vagy a végrehajtási jog (ami tartozást jelent), de gyakori a használati jog vagy a telki szolgalom is.
- A védekezés: Az ügyvéd bevonásával szerezzék be a friss (30 napnál nem régebbi) tulajdoni lapot. A szerződésbe kötelezően bele kell írni, hogy az eladó legkésőbb a vételár kifizetésével egyidejűleg köteles a tehermentesítést elvégezni. Ha ez nem történik meg, ne fizesse ki a teljes vételárat!
2. Buktató: A foglaló helytelen értelmezése
Sokan összekeverik a foglalót az előleggel, ami vitás helyzetben komoly pénzügyi veszteséget okozhat.
- A csapda: Előleget fizet foglaló helyett, ami visszajár, ha eláll a szerződéstől. A foglaló viszont a szerződésszegés biztosítéka. Ha Ön áll el, elveszíti a foglalót. Ha az eladó áll el, köteles a foglalót dupla összegben visszafizetni.
- A védekezés: Győződjön meg róla, hogy a szerződésben egyértelműen szerepel a “foglaló” szó, és tisztában van a jogkövetkezményekkel. Ha az adásvételi szándéka nem 100%, érdemesebb lehet inkább előleget fizetni, ha az eladó beleegyezik.
3. Buktató: Pontatlan határidők és a birtokbaadás
A pontos teljesítési és birtokbaadási határidő hiánya az egyik leggyakoribb ok, amiért az új tulajdonosok nem jutnak hozzá időben az ingatlanhoz.
- A csapda: A szerződés csak annyit rögzít, hogy “a teljes vételár kifizetése után azonnal birtokba léphet”. Ha az eladó nem talál új lakást, vagy nem költözik ki, Önnek hosszú pereskedés árán kell majd kiköltöztetnie.
- A védekezés: Az ügyvéddel tűzzenek ki egy pontos, konkrét naptári napot a birtokbaadásra (pl. 2026. március 30.). Kösse a vételár utolsó részletét a tényleges birtokbaadáshoz. Ez ösztönzi az eladót a határidő betartására.
4. Buktató: Az eladó szavatossági felelősségének kizárása
Az eladó jogszabályi felelősséggel tartozik azért, hogy az ingatlan megfelel a szerződésben foglaltaknak, és nem rendelkezik rejtett hibákkal. Ez a felelősség a szerződéssel korlátozható, vagy ki is zárható.
- A csapda: Az eladó a szerződésbe beleírja, hogy “A vevő az ingatlant megtekintett állapotban, az esetleges hibák ismeretében veszi meg, és az eladó szavatossági felelősségét kizárják.” Ezzel az eladó megszabadul a rejtett hibákért való felelősségtől.
- A védekezés: Vásárlóként soha ne menjen bele a szavatosság teljes kizárásába! (Kivéve, ha telekárban vesz erősen felújítandó/romos házat.) Ha rejtett hiba (pl. vizesedés, beázás, rejtett statikai gond) merül fel, az eladó a birtokbaadástól számított 5 éves elévülési időn belül felel a hiba kijavításáért vagy az értékcsökkenés megtérítéséért.
5. Buktató: Társasházi hátralékok rendezetlensége
Társasházi lakások adásvétele esetén nemcsak a lakás maga, hanem a közösség felé fennálló tartozások is átörökíthetők.
- A csapda: Az eladó nem fizette a közös költséget, vagy a felújítási alapot évekig. A társasház a régi tartozásokat az új tulajdonoson is követelheti, a tartozás mértékéig a jogi feljegyzés (jelzálog) bejegyzése nélkül is!
- A védekezés: Az eladónak kötelező a közös képviselőtől egy nullás igazolást (hátralékmentességi igazolást)beszereznie, ami igazolja, hogy nincs tartozása a társasház felé. Ezt a dokumentumot az adásvételi szerződés mellékletévé kell tenni.
6. Buktató: A vázrajz és az épület valós állapota közötti eltérés
Különösen régebbi építésű családi házaknál vagy átalakított lakásoknál jelent ez problémát.
- A csapda: Az ingatlan átépítése (pl. hozzáépítés, falak lebontása) engedély nélkül történt. Ez az eltérés a hivatalos vázrajzhoz képest komoly problémát okozhat a hitelfelvételkor, és később az eladáskor vagy az átalakítási engedély kérésénél is.
- A védekezés: Kérje el a hivatalos alaprajzot és vázrajzot, és vesse össze a valósággal. A szerződésben rögzíteni kell, hogy az eladó felel az ingatlan jogszerű állapotáért. Ha eltérés van, azt vagy az eladó rendezi a vételár átutalásáig, vagy a vételárból fedezni kell a későbbi jogi rendezés költségét.
7. Buktató: A pénz és a birtoklás időbeli elcsúszása
A vevő számára a legnagyobb kockázat, ha kifizeti a teljes vételárat, de az eladó nem hajlandó átadni a kulcsot.
- A csapda: Kifizeti a teljes vételárat, ami az eladó számláján landol, de az eladó a birtokbaadást megtagadja (pl. lelép a pénzzel, vagy egyszerűen nem költözik ki). A pénze elment, de az ingatlant nem tudja használni.
- A védekezés: Erre szolgál a letéti szerződés. Az ügyvédnél történő letétbe helyezés biztosítja, hogy a teljes vételár csak akkor kerüljön az eladóhoz, ha az ügyvéd igazolja a földhivatali bejegyzést és a birtokbaadást. Ez a legfontosabb garancia arra, hogy ne maradjon pénz és lakás nélkül.
Összefoglalás és Következő Lépés
Az ingatlan adásvétel nem “csináld magad” projekt. Ezek a buktatók jól mutatják, hogy egyetlen szerződéses hiányosság vagy pontatlanság is súlyos anyagi terheket róhat Önre.
Ne feledje:
- Mindig kérje el a friss tulajdoni lapot!
- Soha ne írjon alá olyan szerződést, ami kizárja az eladó szavatossági felelősségét!
- Mindig kösse a pénzátutalást az ügyvédi letéthez és a feltételek teljesüléséhez!
A jogi szakértő bevonása nem plusz költség, hanem a legjobb biztosítás arra, hogy a tranzakció zökkenőmentes legyen, és Ön csak a tiszta lappal induló ingatlan örömeivel foglalkozzon!
Készül ingatlant vásárolni, vagy eladni, és szeretné elkerülni a jogi csapdákat? Kérjen jogi tanácsot még az előszerződés aláírása előtt!
KÉRJEN KONZULTÁCIÓT!
